Nhà chưa có sổ đỏ có thể thế chấp ngân hàng không?

1. Khái niệm và quy định pháp lý

Nhà chưa có sổ đỏ là loại bất động sản mà chủ sở hữu chưa được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở). Điều này đồng nghĩa với việc quyền sở hữu hoặc sử dụng tài sản chưa được pháp luật công nhận chính thức.

Về quy định pháp lý, theo Luật Đất đai 2024, việc cấp sổ đỏ cho nhà ở chưa có giấy chứng nhận được quy định rõ ràng. Các hộ gia đình hay cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất có thể được cấp sổ đỏ nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Đất không có tranh chấp.
• Việc sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai.
• Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng ổn định và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng quy định một số trường hợp đất không được cấp sổ đỏ như: Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hoặc đất được giao để quản lý thuộc vào các trường hợp đặc biệt tại Điều 7 của luật Đất đai 2024 này.

Nhà chưa sổ đỏ nghĩa là quyền sử dụng đất chưa được pháp luật quy định

2. Các trường hợp nhà chưa có sổ đỏ được phép thế chấp

Theo quy định pháp luật hiện hành, nhà chưa có sổ đỏ vẫn có thể được thế chấp trong một số trường hợp cụ thể như:

Nhà ở hình thành trong tương lai có hợp đồng mua bán hợp lệ

Theo Điều 184 Luật Nhà ở 2023, nếu bạn mua nhà ở hình thành trong tương lai (như căn hộ chung cư hoặc nhà ở thuộc dự án đang xây dựng) từ chủ đầu tư. Bạn có thể dùng chính căn nhà đó để thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng tại Việt Nam. Tuy nhiên, để được thế chấp tài sản cần đáp ứng một số điều kiện cụ thể như:

• Có hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư dự án.
• Có hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở.
• Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà cho chủ đầu tư dự án theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.
• Nhà ở không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

Nhà có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp khác

Theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP trong một số trường hợp, nhà ở chưa có sổ đỏ nhưng có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp vẫn có thể thế chấp ngân hàng như:

• Giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật qua các thời kỳ.
• Giấy tờ về giao đất hoặc cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
• Giấy tờ về quyền thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Nhà có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu khác sổ đỏ có thể thế chấp ngân hàng

Trường hợp được ngân hàng chấp nhận dựa trên chính sách riêng​

Một số ngân hàng có thể chấp nhận thế chấp nhà chưa có sổ đỏ nếu khách hàng đáp ứng các điều kiện cụ thể như:

• Tài sản không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.
• Tài sản không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật.
• Tài sản không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

3. Điều kiện cần thiết để thế chấp nhà chưa có sổ đỏ

Với nhà chưa có sổ đỏ có thể thế chấp ngân hàng khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện như sau:

• Nhà chưa có sổ phải không có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu. Nhà không bị kê biên để thi hành án hoặc các quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật. Nhà không thuộc diện thu hồi hoặc giải tỏa.
• Nhà ở hình thành trong tương lai có hợp đồng mua bán hợp lệ với chủ đầu tư.
• Có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp khác như: Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế có công chứng….

Xem thêm: Sổ đỏ có vay ngân hàng được không? Điều kiện, hồ sơ, thủ tục

Để thế chấp nhà chưa sổ đỏ cũng cần phải tuân thủ đúng quy định

4. Thủ tục thế chấp nhà chưa có sổ đỏ

Nhà chưa sổ đỏ có thể thế chấp ngân hàng trong một số trường hợp đúng theo quy định. Để quá trình vay vốn hiệu quả bạn cần phải nắm được thủ tục thế chấp và quy trình làm việc rõ ràng.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Khách hàng cần phải chuẩn bị đầy đủ giấy tờ sau đây để nộp cho ngân hàng khi cần vay vốn:

• Giấy tờ liên quan đến nhà chưa sổ đỏ theo đúng quy định pháp luật như: Hợp đồng mua bán, văn bản chuyển nhượng, giấy tờ giao đất….
• CCCD hoặc hộ chiếu phải đảm bảo còn hiệu lực.
• Giấy xác nhận về tình trạng hôn nhân.

Bước 2: Tiến hành thẩm định tài sản thế chấp ngân hàng

Sau khi đã nộp hồ sơ vay để vay thế chấp ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra tính pháp lý của tài sản. Thông qua đó đảm bảo không có tranh chấp hoặc hạn chế tối đa các giao dịch. Định giá tài sản để xác định hạn mức vay cho phù hợp.

Bước 3: Phê duyệt khoản vay

Thông qua hồ sơ và kết quả thẩm định tài sản để vay, ngân hàng sẽ đánh giá về khả năng tài chính, sự uy tín về tín dụng của khách hàng mà tiến hành phê duyệt khoản vay. 

Bước 4: Tiến hành ký hợp đồng và công chứng

Khi khoản vay đã được phê duyệt thì hai bên sẽ ký kết hợp đồng vay thế chấp và hợp đồng tín dụng. Công chứng hợp đồng tại cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính pháp lý cao.

Bước 5: Đăng ký giao dịch

Đối với hợp đồng thế chấp sẽ được đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Điều này nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp.

Bước 6: Giải ngân

Khi đã hoàn tất mọi thủ tục ngân hàng sẽ thực hiện giải ngân khoản vay theo hình thức tiền mặt hoặc chuyển khoản theo nhu cầu của người vay. 

Thực hiện đúng các bước nêu trên quá trình cho vay diễn ra nhanh chóng, thuận lợi. Đây cũng là quy trình vay thế chấp sổ đỏ hoặc vay ngân hàng thế chấp với bất cứ tài sản nào khác.

Quy trình nhận thế chấp nhà chưa sổ đỏ chi tiết, rõ ràng

Nhà chưa có sổ đỏ có thế chấp ngân hàng trong một số trường hợp như nêu trên. Vì vậy, bạn cần phải tham khảo và nếu trong diện có thể thế chấp cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thủ tục cần thiết để quá trình vay diễn ra thuận lợi. Nếu khách hàng quan tâm đến khoản vay thế chấp tại VIB hãy liên hệ qua số hotline 1900 2200 để được tư vấn, hỗ trợ tận tâm.

Xem thêm:
Vay thế chấp sổ đỏ/sổ hồng: Điều kiện, hồ sơ, thủ tục, quy trình 2025
Sổ đỏ/hồng chung có vay thế chấp tại ngân hàng được không?