Lãi suất vay xây nhà: So sánh các gói vay tốt nhất 06/2025

1. Lãi suất vay xây nhà

Tại Việt Nam, nhu cầu vay tiền để xây dựng nhà ở ngày càng phổ biến. Từ người trẻ muốn dựng mái ấm đầu tiên, đến các gia đình cần mở rộng không gian sống. Trong bối cảnh giá vật liệu tăng cao, việc tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng trở thành giải pháp quan trọng. Vì điều này giúp hiện thực hóa kế hoạch xây nhà mà không làm gián đoạn dòng tiền cá nhân.

Lãi suất vay xây nhà

Tuy nhiên, vay xây nhà là một khoản vay trung dài hạn, số tiền lớn và thời gian trả kéo dài nhiều năm. Lãi suất vay xây nhà vì thế không chỉ ảnh hưởng đến số tiền bạn trả mỗi tháng, mà còn quyết định đến tổng chi phí tài chính trong suốt thời gian vay. Chỉ cần chênh lệch vài phần trăm lãi suất, khoản chênh có thể lên đến hàng trăm triệu đồng. 

Do đó việc biết các yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất, cách tính lãi và chọn đúng khoản vay mua nhà phù hợp với thu nhập chính là bước quan trọng. Vì nó có thể giúp bạn xây nhà đúng tiến độ, không bị áp lực tài chính và tránh sai lầm đáng tiếc.

2. Các loại hình vay xây nhà phổ biến

Tùy theo mục đích sử dụng vốn, nhu cầu vay xây nhà có thể chia thành nhiều hình thức khác nhau. Hai loại hình phổ biến nhất hiện nay là vay xâydựng mới và vay cải tạo, sửa chữa nhà ở hiện có. Mỗi loại hình có đặc điểm riêng về điều kiện vay, lãi suất vay xây nhà, tài sản thế chấp, phương thức giải ngân và thời hạn thanh toán.

2.1 Vây xây nhà mới

Đây là hình thức vay dành cho những khách hàng đã sở hữu đất (có sổ đỏ/sổ hồng) và cần vốn để xây dựng mới hoàn toàn căn nhà trên đó. Đặc điểm:

• Tài sản thế chấp: Thường là chính mảnh đất chuẩn bị xây hoặc một bất động sản khác đứng tên người vay.
• Khoản vay có thể lên tới 70–90% tổng dự toán xây dựng, tùy theo năng lực tài chính và định giá tài sản thế chấp.
• Thời hạn vay: Lên đến 20–30 năm.
• Giải ngân linh hoạt: Có thể giải ngân theo tiến độ xây dựng (ví dụ: 30% ban đầu, 30% sau khi hoàn thành phần thô...).

Vay xây nhà mới

2.2 Vay sửa chữa, cải tạo nhà

Hình thức vay sửa chữa, cải tạo nhà dành cho trường hợp cần nâng cấp, mở rộng, hoặc sửa chữa nhà hiện tại (thay mái, nâng tầng, sơn sửa lại, làm lại hệ thống điện/nước…). Không xây mới hoàn toàn nhưng chi phí vẫn đáng kể, có thể từ vài chục đến vài trăm triệu đồng. Đặc điểm:

• Tài sản thế chấp: Thường là chính căn nhà đang sử dụng, hoặc một tài sản khác có giá trị tương đương.
• Số tiền vay: Linh hoạt theo nhu cầu và giá trị tài sản đảm bảo, thường từ 100–500 triệu đồng.
• Thời gian vay: Ngắn hơn so với xây nhà mới, phổ biến 5–10 năm.
• Giải ngân một lần hoặc theo yêu cầu cụ thể của kế hoạch sửa chữa.

3. Lãi suất vay xây nhà hiện nay 06/2025

Tính đến tháng 6/2025, thị trường vay xây nhà tại Việt Nam đang chứng kiến sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các ngân hàng. Đặc biệt là trong việc cung cấp các gói vay ưu đãi nhằm thu hút khách hàng. Mức lãi suất cho vay xây nhà khởi điểm dao động từ 3,9% đến 6.0%/năm trong giai đoạn đầu, tùy thuộc vào từng ngân hàng và đối tượng khách hàng. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thường được điều chỉnh theo lãi suất thị trường cộng với biên độ nhất định.

4. Yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất vay

Lãi suất vay xây nhà không cố định cho tất cả khách hàng. Ngân hàng sẽ căn cứ vào nhiều yếu tố để xác định mức lãi suất phù hợp với từng khoản vay cụ thể. Hiểu rõ các yếu tố này giúp bạn chủ động chuẩn bị hồ sơ tốt hơn và tăng khả năng tiếp cận mức lãi suất ưu đãi.

4.1 Chính sách Ngân hàng Nhà nước

Yếu tố ảnh hưởng đến lãi suất vay

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) không trực tiếp quy định lãi suất vay mua hoặc xây nhà, nhưng chính sách tiền tệ mà NHNN ban hành lại tác động mạnh đến lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại:

• Lãi suất điều hành: Là mức lãi suất trần định hướng mà NHNN đưa ra để kiểm soát thị trường. Khi NHNN tăng lãi suất điều hành, các ngân hàng thương mại thường tăng lãi suất cho vay theo để bù chi phí vốn.
• Tình hình lạm phát và tỷ giá: Lạm phát ảnh hưởng đến lãi suất. Vì khi lạm phát hoặc tỷ giá tăng, lãi suất thị trường cũng tăng theo.

4.2 Tài sản thế chấp và khả năng tài chính của người vay

Đây là yếu tố mang tính cá nhân của từng khách hàng, ảnh hưởng trực tiếp đến cách ngân hàng đánh giá mức độ rủi ro của khoản vay:

• Giá trị tài sản thế chấp: Tài sản có giá trị cao, pháp lý rõ ràng, dễ thanh khoản sẽ giúp bạn được duyệt vay với tỷ lệ cao hơn và lãi suất thấp hơn.
• Nguồn thu nhập ổn định: Khách hàng có lương cố định, kinh doanh rõ ràng, hoặc thu nhập thụ động hợp pháp sẽ được đánh giá cao.
• Lịch sử tín dụng: Khách hàng không có nợ xấu, trả nợ đúng hạn trong quá khứ là điểm cộng lớn. CIC đẹp thường đi đôi với mức lãi suất ưu đãi hơn.

4.3 Thời gian ưu đãi và biên độ lãi suất thả nổi

Phần lớn các gói vay xây nhà hiện nay đều có lãi suất ưu đãi cố định trong thời gian đầu, sau đó chuyển sang lãi suất sau ưu đãi (biến động theo thị trường):

• Thời gian ưu đãi càng dài, bạn càng có lợi vì được cố định chi phí lãi vay thấp hơn trong giai đoạn đầu.
• Biên độ là phần cộng thêm vào lãi suất cơ sở . Biên độ thấp sẽ giúp bạn trả lãi thấp hơn trong dài hạn.

5. Cách tính lãi suất vay xây nhà

Cách tính lãi suất vay xây nhà

Hiểu rõ cách tính lãi suất vay xây nhà là bước quan trọng giúp bạn tự ước lượng được khoản phải trả hàng tháng, đánh giá gói vay và tránh những bất ngờ không mong muốn về sau. Hiện nay, ngân hàng áp dụng 2 phương pháp tính lãi phổ biến: tính theo dư nợ giảm dần và tính theo dư nợ gốc ban đầu (lãi suất cố định).

5.1 Phương pháp tính lãi theo dư nợ giảm dần

Đây là cách tính phổ biến và minh bạch nhất hiện nay, được áp dụng tại hầu hết các ngân hàng lớn, cách hoạt động:

• Lãi suất ngân hàng được tính trên số dư nợ gốc còn lại sau mỗi kỳ thanh toán.
• Mỗi tháng, bạn trả một phần gốc cố định + phần lãi giảm dần.

Công thức:

• Tiền lãi tháng = Dư nợ còn lại x Lãi suất tháng
• Tiền gốc tháng= Tổng tiền vay / Số tháng vay
• Tổng tiền trả mỗi tháng = Tiền gốc tháng +Tiền lãi tháng

Ví dụ minh họa, ngân hàng cho vay xây nhà lãi suất thấp nên anh A vay 600 triệu để xây nhà, thời hạn 10 năm (120 tháng): 

• Lãi suất ưu đãi: 6%/năm trong 12 tháng đầu
• Sau ưu đãi: 9,5%/năm 
• Hình thức trả lãi: dư nợ giảm dần
• Tiền gốc trả đều hằng tháng

Giai đoạn ưu đãi: 12 tháng đầu

• Gốc phải trả mỗi tháng: 600.000.000 / 120 = 5.000.000 đồng
• Lãi suất tháng trong giai đoạn ưu đãi: 6%/năm = 0,5%/tháng
• Tháng đầu tiên:
  • Dư nợ: 600.000.000
  • Lãi = 600.000.000 x 0,5% = 3.000.000
  • Tổng trả = 5.000.000 (gốc) + 3.000.000 (lãi) = 8.000.000
• Tháng thứ hai:
  • Dư nợ: 595.000.000
  • Lãi = 595.000.000 x 0,5% = 2.975.000
  • Tổng trả = 5.000.000 + 2.975.000 = 7.975.000

Giai đoạn sau ưu đãi (tháng 13 trở đi):

• Lãi suất: 9,5%/năm = 0,7917%/tháng
• Dư nợ còn lại: 540.000.000
• Lãi = 540.000.000 x 0,7917% ≈ 4.275.000
• Tổng trả = 5.000.000 + 4.275.000 = 9.275.000

5.2 Phương pháp tính lãi cố định

Đây là phương pháp đơn giản, dễ hiểu nhưng tổng chi phí lãi thường cao hơn. Cách hoạt động:

• Lãi suất được tính trên toàn bộ khoản vay ban đầu, không thay đổi suốt kỳ hạn.
• Số tiền trả hàng tháng = cố định

Công thức:

• Tiền lãi tháng = Tổng tiền vay x Lãi suất tháng
• Tiền gốc = Tổng tiền vay / Số tháng vay
• Tổng tiền trả mỗi tháng = Gốc + Lãi cố định

5.3 Công cụ tính lãi suất vay

Để giúp khách hàng dễ dàng ước tính khoản vay và lãi suất, VIB phát triển công cụ tính khoản vay mua bất động sản trực tuyến, cho phép bạn mô phỏng chính xác toàn bộ khoản vay chỉ trong vài giây.

Điểm nổi bật của công cụ:

• Tùy chỉnh linh hoạt: Bạn chỉ cần giá trị bất động sản mua, giá trị tài sản thế chấp, số tiền vay, thời gian vay.
• Hiển thị kết quả tức thì: Công cụ sẽ tự động tính toán số tiền phải trả hàng tháng, bao gồm cả gốc và lãi.
• Có thể so sánh các phương án: VIB đề xuất một số phương án vay để thấy rõ tác động đến dòng tiền.

Trải nghiệm giả lập minh bạch:

• Xem trước bảng lịch trả nợ từng tháng.
• Biết tổng lãi phải trả trong toàn kỳ vay 
• Ước tính được áp lực tài chính trước khi quyết định

6. Điều kiện và thủ tục vay xây nhà

Vay vốn xây dựng nhà cửa là quyết định lớn, và các ngân hàng cần đủ căn cứ để đảm bảo bạn có khả năng hoàn thành nghĩa vụ trả nợ trong dài hạn. Việc nắm rõ các yêu cầu và quy trình không chỉ giúp bạn tiết kiệm thời gian mà còn tránh rơi vào thế bị động khi làm việc với ngân hàng.

6.1 Điều kiện

Dù mỗi ngân hàng có thể có những tiêu chí riêng, nhưng về cơ bản, để được xét duyệt khoản vay xây nhà, bạn cần đảm bảo được các yếu tố cốt lõi:

• Là công dân Việt Nam, trong độ tuổi lao động (từ 18 đến 70 khi kết thúc khoản vay).
• Có hộ khẩu, giấy KT3, nơi cư trú rõ ràng.
• Có nguồn thu nhập đều đặn, có thể từ lương hàng tháng, kinh doanh, cho thuê tài sản hoặc các nguồn hợp pháp khác.
• Tài sản đảm bảo phải có giấy tờ pháp lý đầy đủ, không tranh chấp, không bị cầm cố tại ngân hàng khác. 

Lưu ý: Ngay cả khi bạn có thu nhập tốt, nhưng tài sản thế chấp không rõ ràng thì ngân hàng vẫn có thể từ chối khoản vay. Ngược lại, nếu bạn có tài sản đảm bảo giá trị cao, lịch sử tín dụng đẹp thì sẽ có được ưu thế lớn trong việc thương lượng hạn mức và lãi suất. 

6.2 Hồ sơ

Hồ sơ vay xây nhà

Đây là bước thường khiến người vay bị gặp trục trặc vì thiếu giấy tờ hoặc nộp sai định dạng. Để quá trình xét duyệt diễn ra suôn sẻ, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm 3 nhóm tài liệu chính:

• Giấy tờ nhận diện bản thân:
  • CCCD/CMND, sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận tạm trú.
  • Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận độc thân (nếu cần).
• Chứng minh năng lực tài chính:
  • Hợp đồng lao động và sao kê lương 3–6 tháng gần nhất (nếu làm công ăn lương).
  • Giấy phép kinh doanh, báo cáo thu nhập, sổ sách kế toán (nếu kinh doanh tự do).
  • Hợp đồng cho thuê, sao kê tài khoản đầu tư (nếu có nguồn thu khác).
• Tài liệu liên quan đến khoản vay:
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà.
  • Bản thiết kế, dự toán chi phí xây dựng (có thể yêu cầu từ đơn vị thi công).
  • Ảnh hiện trạng nếu là hồ sơ vay sửa chữa.

6.3 Quy trình

Quy trình vay vốn xây nhà thường tuân thủ theo 5 bước:

• Bước 1 - Tư vấn & tính khoản vay: Bạn sẽ được tư vấn gói vay phù hợp, ước tính khoản phải trả và chuẩn bị hồ sơ.
• Bước 2 - Tiếp nhận & kiểm tra hồ sơ: Chuyên viên kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của giấy tờ.
• Bước 3 - Thẩm định tài sản & năng lực tài chính: Có thể cần định giá thực địa hoặc xác minh thu nhập.
• Bước 4 - Phê duyệt khoản vay: Ngân hàng đưa ra quyết định, mức vay, lãi suất và điều kiện đi kèm.
• Bước 5 - Ký hợp đồng & giải ngân: Giải ngân một lần hoặc theo tiến độ thi công (nếu xây mới).

Nếu hồ sơ đầy đủ thì quá trình này có thể hoàn tất trong 5–7 ngày làm việc.

Xem thêm: Biểu phí, điều kiện và hồ sơ vay mua nhà phố

7. Kinh nghiệm chọn gói vay xây nhà tốt nhất

Chọn đúng gói lãi suất vay ngân hàng để xây nhà không chỉ giúp bạn tiết kiệm lãi suất mà còn giúp giữ được sự ổn định tài chính trong suốt nhiều năm. Dưới đây là những kinh nghiệm then chốt bạn nên cân nhắc kỹ trước khi đặt bút ký hợp đồng vay. 

Kinh nghiệm chọn gói vay xây nhà

7.1 Xem xét lãi suất ưu đãi và thời gian ưu đãi

Không chỉ nhìn vào mức lãi suất ưu đãi, Khách hàng cần chú ý đến thời gian áp dụng và cách tính lãi sau thời gian ưu đãi kết thúc. Một khoản vay có lãi suất thấp trong thời gian ngắn nhưng biên độ cộng thêm lớn sau đó có thể dẫn đến tổng chi phí cao hơn so với khoản vay có ưu đãi dài hơn, biên độ thấp hơn.

7.2 Đánh giá hạn mức vay và thời hạn vay

Hạn mức vay được duyệt sẽ phụ thuộc vào giá trị tài sản thế chấp, năng lực trả nợ và chính sách từng ngân hàng. Tuy nhiên, khách hàng không nên vay tối đa nếu không thực sự cần thiết. Điều này là để giảm áp lực lãi suất và tránh dư nợ vượt khả năng kiểm soát. 
Thời hạn vay dài giúp giảm áp lực hàng tháng nhưng kéo theo tổng lãi trả cao hơn. Khách hàng cần cân đối giữa nhu cầu vốn và khả năng thu nhập trong dài hạn.

7.3 Chú ý phí phạt trả nợ trước hạn hoặc chậm trả

Phí phạt trả nợ trước hạn thường dao động từ 1% đến 3% giá trị khoản trả sớm, tùy theo năm tất toán. Trên thực tế, có một số ngân hàng miễn phí từ năm thứ 4 trở đi.

Nếu khách hàng thanh toán chậm sẽ bị tính phí chậm trả. Phí này thường tính theo phần trăm nợ quá hạn hoặc mức cố định, Kèm theo ảnh hưởng tiêu cực đến điểm tín dụng cá nhân.

7.4 Tính toán số tiền trả gốc + lãi không quá 50% thu nhập

Ngân hàng thường áp dụng giới hạn tỷ lệ chi trả nợ trên tổng thu nhập ở mức 40–60%. Tuy nhiên, khách hàng  nên tự đặt ngưỡng an toàn dưới 50% để đảm bảo còn dư cho chi phí sinh hoạt, dự phòng và các khoản phát sinh khác.

7.5 Dự phòng các tình huống rủi ro 

Trong khi vay dài hạn, rủi ro thu nhập giảm đột ngột vì thất nghiệp hay bệnh tật là điều luôn phải tính đến. Do đó khách hàng không nên xây dựng phương án trả nợ “kịch trần” thu nhập hằng tháng. Thay vào đó, cần có khoản dự phòng ít nhất 3–6 tháng chi phí sinh hoạt và nghĩa vụ thanh toán. 

7.6 Tận dụng các chương trình ưu đãi theo mùa

Nhiều ngân hàng triển khai các chương trình vay ưu đãi theo thời điểm trong năm. Các gói này đi kèm với mức lãi suất thấp hơn, thời gian ưu đãi dài hơn hoặc miễn một số loại phí (thẩm định tài sản, phí trả nợ trước hạn, phí xử lý hồ sơ,…).

8. Lưu ý khi vay xây nhà

Lưu ý khi vay xây nhà

Vay xây nhà là khoản vay lớn, có thời hạn dài, chi phí lãi suất vay xây nhà biến động theo thời gian. Dù đã chọn được gói vay phù hợp thì khách hàng vẫn cần kiểm tra kỹ một số điểm quan trọng trước khi ký hợp đồng tín dụng:

• Đọc kỹ hợp đồng, đặc biệt về lãi suất sau ưu đãi: Phần lớn các khoản vay xây nhà hiện nay đều áp dụng lãi suất ưu đãi trong thời gian đầu (thường 6–12 tháng), sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi. Khách hàng nên:
  • Đọc kỹ hợp đồng tín dụng để nắm rõ các điều kiện, điều khoản, mức lãi suất áp dụng, thời gian điều chỉnh.
  • Lên kế hoạch tài chính dài hạn.
• Các loại chi phí phát sinh: 
  • Phí định giá tài sản đảm bảo: thường 1–2 triệu đồng/lần hoặc theo tỷ lệ %.
  • Phí công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm: phụ thuộc vào giá trị khoản vay.
  • Phí quản lý khoản vay (nếu có): một số ngân hàng áp dụng theo kỳ.
  • Phí trả nợ trước hạn: thường từ 1–3% số tiền trả sớm, giảm dần theo số năm vay. 
• Thanh toán đúng hạn: Việc thanh toán đúng hạn không chỉ giúp bạn tránh phí phạt, mà còn duy trì uy tín tín dụng cá nhân trên hệ thống CIC. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay vốn trong tương lai.

9. Câu hỏi thường gặp

Trong quá trình tìm hiểu và chuẩn bị vay xây nhà, rất nhiều khách hàng thường gặp phải các thắc mắc liên quan đến lãi suất, hạn mức vay, và thời gian vay tối đa. Dưới đây là những câu hỏi phổ biến nhất, cùng với giải đáp chi tiết để giúp bạn dễ dàng nắm bắt thông tin và đưa ra quyết định đúng đắn.

-  Ngân hàng nào có lãi suất vay xây nhà thấp nhất 2025?

Lãi suất vay xây nhà ngân hàng nào thấp nhất? Năm 2025, VIB nổi bật với lãi suất vay xây nhà thuộc nhóm thấp nhất trên thị trường, chỉ từ 5.9%/năm trong thời gian ưu đãi. Bên cạnh đó, VIB còn có các chính sách vay linh hoạt, phù hợp với nhiều tệp khách hàng. 

- Có thể vay 100% chi phí xây nhà không?

Khó có thể, hầu hết các ngân hàng tại Việt Nam thường hỗ trợ tối đa 70-85% giá trị tài sản đảm bảo. Tuy nhiên khả năng vay 100% chi phí xây nhà là có thể, phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: giá trị tài sản thế chấp, thu nhập ổn định của người vay, lịch sử tín dụng tốt và chính sách cụ thể của từng ngân hàng. 

Một số ngân hàng có thể hỗ trợ tối đa chi phí xây dựng nếu tài sản thế chấp có giá trị cao và người vay đáp ứng đủ các tiêu chí khắt khe về tài chính. Tuy nhiên, để đảm bảo khả năng thanh toán, bạn nên cân nhắc chuẩn bị phần vốn tự có để giảm áp lực tài chính.

- Thời gian cho khoản vay xây nhà tối đa bao lâu?

Thời hạn vay xây nhà thường phụ thuộc vào chính sách của từng ngân hàng và tài sản đảm bảo. VIB hỗ trợ thời hạn vay lên đến 30 năm với lãi suất cạnh tranh, giúp giảm áp lực trả góp hàng tháng.

10. Lãi suất vay xây nhà tốt nhất tại VIB

Ngân hàng VIB luôn nằm trong top các ngân hàng có lãi suất vay xây nhà tốt nhất thị trường, kết hợp giữa mức lãi suất ưu đãi, quy trình xét duyệt nhanh chóng và sự hỗ trợ tận tình từ đội ngũ chuyên viên tài chính. 

Lãi suất vay xây nhà tốt nhất tại VIB

Lãi suất ưu đãi hấp dẫn chỉ từ 5.9%/năm ưu đãi trong 6 tháng đầu. VIB hỗ trợ hạn mức vay lên đến 85% giá trị tài sản đảm bảo, với thời gian vay tối đa 30 năm. Điều này giúp bạn giảm đáng kể áp lực trả nợ hàng tháng, dễ dàng quản lý tài chính cá nhân mà vẫn đảm bảo tiến độ xây dựng tổ ấm mơ ước.

Quy trình xét duyệt tại VIB được tối ưu hóa để rút ngắn thời gian phê duyệt, thường chỉ từ 3-5 ngày làm việc. Đội ngũ chuyên viên tài chính của VIB luôn sẵn sàng đồng hành, giải đáp mọi thắc mắc và hỗ trợ bạn từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến khi giải ngân thành công.

Ngoài lãi suất hấp dẫn, khách hàng vay xây nhà tại VIB còn được hưởng các chương trình ưu đãi độc quyền theo mùa. Nổi bật như miễn phí thẩm định tài sản, hỗ trợ phí công chứng và giảm chi phí trả nợ trước hạn trong năm đầu.

Xây nhà là một trong những quyết định lớn nhất trong đời, và việc chọn đúng ngân hàng với lãi suất vay xây nhà phù hợp sẽ tạo nền tảng vững chắc cho kế hoạch của bạn. Với các gói vay linh hoạt và ưu đãi vượt trội, VIB không chỉ giúp bạn tối ưu chi phí mà còn đảm bảo sự an tâm trong từng bước xây dựng tổ ấm. Liên hệ ngay VIB để xây dựng tổ ấm mơ ước của bạn!