Mua nhà sổ chung có an toàn không?

1. Nhà sổ chung là gì?

Nhà sổ chung là bất động sản có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) đứng tên từ hai người trở lên. Thay vì mỗi người có một sổ riêng, toàn bộ diện tích đất và nhà được ghi nhận trong một sổ chung, với quyền sở hữu được chia theo tỷ lệ đã thỏa thuận.

Nhà sổ chung

Sở hữu nhà sổ chung không phải là hình thức mới, nhưng ngày càng phổ biến trong vài năm gần đây đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương… Nguyên nhân xuất phát từ:

• Giá nhà đất tăng cao, khiến người có thu nhập trung bình thấp khó tiếp cận với các bất động sản riêng lẻ.
• Nguồn cung giá rẻ khan hiếm, đặc biệt ở khu vực trung tâm hoặc ven đô đã có hạ tầng tốt.
• Quy định pháp lý chưa cho phép tách thửa với những lô đất diện tích nhỏ, nên việc mua chung là giải pháp linh hoạt hơn về mặt pháp lý và tài chính.
• Nhu cầu ở thực tăng, trong khi nhiều người chưa đủ khả năng vay ngân hàng do thiếu tài sản thế chấp.

Ví dụ: Anh Nam và chị Hương là anh em ruột, cùng góp tiền mua căn nhà trị giá 2,5 tỷ đồng tại Bình Dương. Anh Nam góp 1,5 tỷ (60%), chị Hương góp 1 tỷ (40%). Do cùng đứng tên và không tách thửa riêng, căn nhà được cấp sổ hồng chung, ghi tên cả hai người cùng tỷ lệ sở hữu.

Vì là nhà sổ chung, nên mọi giao dịch liên quan đến tài sản như bán, chuyển nhượng, thế chấp hoặc sửa chữa đều phải có sự đồng thuận của cả hai bên và đáp ứng điều kiện pháp lý theo quy định.

Mua nhà sổ chung càng được phổ biến

2. Ưu và nhược điểm khi mua nhà sổ chung

Mua nhà sổ chung mang lại một số lợi ích về tài chính, tuy nhiên cũng đi kèm không ít rủi ro về mặt pháp lý và tiện ích sử dụng. Cùng điểm qua những ưu nhược điểm cụ thể dưới đây:

Ưu điểm - nhược điểm mua nhà sổ chung

2.1. Ưu điểm

So với nhà sổ riêng, hình thức sở hữu sổ chung giúp người mua giảm áp lực về chi phí ban đầu, đặc biệt là phần giá trị đất. Dưới đây là một số ưu điểm mà mua nhà sổ chung mà bạn có thể tham khảo và cân nhắc:

• Giá mua rẻ hơn: So với nhà sổ riêng, nhà sổ chung thường có giá bán thấp hơn do diện tích và quyền sở hữu được phân chia. Đây là lựa chọn khả thi cho người thu nhập trung bình thấp hoặc những khách hàng đang tìm kiếm bất động sản tại khu vực “nóng” nhưng bị giới hạn ngân sách.
• Cơ hội sở hữu nhà ở vị trí đẹp với chi phí thấp: Với cùng một mức tài chính, người mua có thể lựa chọn nhà ở trong các khu vực trung tâm hoặc có hạ tầng tốt hơn nếu mua theo hình thức sổ chung thay vì sổ riêng.
• Tối ưu dòng tiền trong ngắn hạn: Với việc chia sẻ quyền sở hữu, người mua nhà sổ chung có thể linh hoạt hơn trong việc sử dụng phần tiền còn lại cho các mục tiêu tài chính khác như cải tạo nhà, đầu tư kinh doanh nhỏ hoặc dự phòng rủi ro. Đây là một lợi thế đáng cân nhắc, nhất là trong giai đoạn lãi suất biến động và áp lực chi tiêu ngày càng lớn.

Ví dụ: Anh Dũng một kỹ sư công trình có khoảng 700 triệu đồng và mong muốn mua nhà ở khu vực Thủ Đức để tiện cho công việc. Thay vì đợi vài năm để đủ tiền mua nhà sổ riêng, anh quyết định cùng bạn thân đứng tên sổ chung căn nhà hơn 1,8 tỷ đồng. Sau ba năm, khu vực này lên giá mạnh, giúp cả hai có thể sang nhượng lại với mức chênh lệch tốt hoặc giữ lại làm tài sản đầu tư lâu dài. Nếu không chọn hình thức sổ chung, anh có thể đã lỡ mất cơ hội sở hữu nhà tại thời điểm giá còn hợp lý.

2.2. Nhược điểm và rủi ro

Bên cạnh những lợi ích về chi phí và vị trí, mua nhà sổ chung cũng tiềm ẩn một vài rủi ro. Nếu không tìm hiểu kỹ về pháp lý và điều kiện sử dụng, người mua có thể gặp nhiều phiền toái trong quá trình sở hữu và sinh sống.

• Không thể tự tách sổ đỏ theo ý muốn cá nhân: Việc tách sổ chỉ được thực hiện khi đủ điều kiện về diện tích, quy hoạch và sự đồng thuận từ tất cả các bên sở hữu. Nếu không đủ điều kiện, người mua buộc phải tiếp tục đồng sở hữu. Điều này gây bất tiện khi cần chuyển nhượng hoặc vay vốn ngân hàng.
• Khó thế chấp vay ngân hàng: Đa số ngân hàng hiện nay không chấp nhận sổ chung làm tài sản thế chấp. Lý do là khó xác định rõ quyền sở hữu riêng của từng người. Điều này khiến người mua khó tiếp cận các khoản vay khi cần hỗ trợ tài chính.
• Quyền sở hữu bị ràng buộc với người đồng sở hữu: Mọi quyết định liên quan đến tài sản như sửa chữa, cho thuê hay chuyển nhượng đều cần sự đồng thuận của tất cả đồng sở hữu. Việc này dễ gây khó khăn nếu các bên không thống nhất ý kiến.
• Rủi ro pháp lý khi xảy ra tranh chấp: Nếu một trong các đồng sở hữu gặp vấn đề pháp lý (ly hôn, nợ nần, mất năng lực hành vi…), toàn bộ tài sản có thể bị ảnh hưởng, kéo theo tranh chấp phức tạp và thời gian xử lý kéo dài.

Hình thức sở hữu nhà sổ chung là giải pháp phù hợp với người có thu nhập trung bình thấp hoặc những ai đang tìm kiếm bất động sản ở khu vực tiềm năng nhưng hạn chế về tài chính. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro, người mua cần cân nhắc kỹ về yếu tố pháp lý, quyền sở hữu và sự thống nhất giữa các bên trước khi quyết định.

Xem thêm: Điều kiện, hồ sơ và thủ tục mua nhà

Sở hữu nhà sổ chung

3. Các vấn đề pháp lý khi mua nhà sổ chung

Khi quyết định mua nhà có sổ chung, người mua cần đặc biệt lưu ý đến những yếu tố pháp lý quan trọng dưới đây để đảm bảo quyền lợi và tránh các rủi ro trong quá trình giao dịch: 

• Chủ thể đứng tên trên sổ hồng chung: Theo quy định hiện hành, sổ hồng chung có thể được cấp cho ít nhất hai chủ sở hữu không có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng với nhau. Đây là điểm khác biệt so với hình thức sở hữu thông thường, đòi hỏi sự đồng thuận cao giữa các bên.
• Hình thức ghi nhận trên sổ: Trên bìa sổ hồng, cơ quan chức năng sẽ ghi rõ thông tin như: “Cùng sử dụng đất với... (họ và tên những người đồng sở hữu khác)”.
• Đồng thời, trong phần nội dung chi tiết, sổ sẽ liệt kê đầy đủ họ và tên của tất cả những cá nhân có chung quyền sở hữu, và phần hình thức sử dụng được ghi rõ là “sử dụng chung”.
• Quyền đồng sở hữu và ràng buộc pháp lý: Trong trường hợp bất động sản có nhiều đồng sở hữu, mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền trên đất như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp... đều bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Điều này đồng nghĩa với việc, người mua không thể tiến hành giao dịch nếu thiếu sự đồng thuận từ bất kỳ cá nhân nào đang đứng tên trên sổ.
• Tính pháp lý và thủ tục mua bán: Nhà có sổ hồng chung thường liên quan đến nhiều người, dẫn đến thủ tục pháp lý phức tạp và tốn nhiều thời gian hơn so với nhà có sổ riêng. Đặc biệt, mọi hoạt động công chứng hợp đồng mua bán đều phải được thực hiện tại văn phòng công chứng Nhà nước với sự hiện diện của toàn bộ các bên đồng sở hữu.

Vì vậy, khi mua nhà có sổ chung, người mua cần đánh giá kỹ tình trạng pháp lý, soạn thảo rõ ràng các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ giữa các bên, đồng thời tìm đến tư vấn pháp lý chuyên nghiệp để đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn, hợp pháp.

Xem thêm: Các gói vay thế chấp tại VIB

Các vấn đề khi mua nhà sổ chung

4. Ai nên và không nên mua nhà sổ chung?

Việc mua nhà sổ chung có thể phù hợp với một số nhóm đối tượng cụ thể, nhưng cũng tồn tại nhiều rủi ro nếu người mua không cân nhắc kỹ. Dưới đây là những trường hợp nên và không nên cân nhắc hình thức sở hữu này:

Những đối tượng phù hợp:

• Người có tài chính hạn chế, mong muốn sở hữu nhà để ở thực.
• Các cặp vợ chồng trẻ, cá nhân độc thân muốn mua nhà tại thành phố nhưng ngân sách không quá cao.
• Người đồng sở hữu là người thân, bạn bè tin tưởng được.

Những ai không nên mua:

• Người có nhu cầu vay ngân hàng, do không thể thế chấp nhà sổ chung.
• Nhà đầu tư bất động sản mong muốn gia tăng giá trị hoặc mua để bán lại.
• Người không quen biết hoặc không có sự tin cậy với bên đồng sở hữu.

Mua nhà sổ chung

Mua nhà sổ chung có an toàn không? Với người thu nhập trung bình thấp, đây có thể là giải pháp phù hợp nếu nắm rõ pháp lý và thỏa thuận minh bạch giữa các bên. Tuy vậy, hình thức này vẫn tiềm ẩn rủi ro như:

• Tranh chấp giữa các đồng sở hữu chung: Các mâu thuẫn thường liên quan đến việc phân chia quyền sử dụng, khai thác và hưởng lợi từ tài sản chung.
• Vấn đề tách sổ: Nhiều người mua cho rằng đất sổ chung giá rẻ hơn và có thể tách sổ sau này. Tuy nhiên, việc tách sổ không phải lúc nào cũng khả thi do diện tích đất quá nhỏ hoặc không đáp ứng đủ điều kiện pháp lý, việc tách sổ sẽ bị từ chối.
• Khó khăn khi sử dụng, khai thác: Việc sử dụng, khai thác nhà sổ chung phụ thuộc vào sự đồng thuận của tất cả các chủ sở hữu.
• Khó chuyển nhượng: Mặc dù giá thành rẻ, nhà sổ chung thường khó bán lại do yêu cầu sự đồng ý từ tất cả đồng sở hữu.
• Khó thế chấp ngân hàng: Ngân hàng thường yêu cầu sự đồng thuận của tất cả các đồng sở hữu hoặc đòi hỏi phải tách sổ mới có thể vay vốn.
• Nguy cơ bị lừa đảo: Một số trường hợp chủ đất cố tình bán trùng một phần đất cho nhiều người vì không có ranh giới tách bạch. Hoặc chủ đất giấu thông tin về tình trạng tranh chấp pháp lý.
• Nhà nhanh bị xuống cấp: xây dựng với tiêu chuẩn thấp, thậm chí không có móng hoặc cột đảm bảo, gây khó khăn cho việc bán lại do cơ sở hạ tầng không còn đảm bảo.

Người mua nên chuẩn bị kỹ hồ sơ, công chứng hợp đồng và kiểm tra pháp lý rõ ràng trước khi quyết định. Nếu cần hỗ trợ tài chính, bạn có thể tham khảo gói vay mua nhà tại VIB với lãi suất cạnh tranh, thủ tục nhanh chóng, phù hợp nhu cầu an cư hiện nay.